Имущественный вычет при покупке квартиры: ДДУ, переуступка или вторичка — в чём разница

Покупка квартиры — одно из самых значимых событий в жизни. И государство готово вернуть вам до 260 000 рублей за саму покупку и до 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Но вот загвоздка: момент, когда вы можете подать на вычет, зависит от того, как вы купили жильё.

Приобрели квартиру в новостройке по договору долевого участия? Придётся ждать акт приёма-передачи и регистрацию права. Купили по переуступке? Правила те же, но документов больше. Взяли готовое жильё на вторичке? Право на вычет возникает сразу после регистрации.

В этой статье эксперты «Налогстер» разберут особенности получения имущественного вычета при разных способах покупки недвижимости. Вы узнаете, когда именно возникает право на вычет, какие документы понадобятся и как не потерять деньги из-за ошибок.

Имущественный вычет: базовые понятия

Прежде чем разбирать нюансы, освежим в памяти основы.

Что такое имущественный вычет

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ при покупке жилья. Право на вычет закреплено в статье 220 Налогового кодекса РФ.

Размер вычета

За покупку жилья:

• Максимальная сумма расходов — 2 000 000 рублей
• Максимальный возврат — 260 000 рублей (13% от 2 млн)

За проценты по ипотеке:

• Максимальная сумма уплаченных процентов — 3 000 000 рублей
• Максимальный возврат — 390 000 рублей (13% от 3 млн)

Итого: до 650 000 рублей на одного человека. Для супругов — до 1 300 000 рублей на двоих.

Кто может получить вычет

• Налоговые резиденты РФ (183+ дней в году в России)
• Плательщики НДФЛ по ставке 13% или 15%
• Те, кто ещё не исчерпал лимит вычета (2 млн руб.)

Кто НЕ может получить вычет

• Покупатели жилья у взаимозависимых лиц (родители, дети, супруги, братья/сёстры)
• Те, кто использовал материнский капитал или бюджетные субсидии (в части этих средств)
• Те, кто уже полностью использовал вычет ранее

Способ 1: Покупка по договору долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия — самый распространённый способ покупки квартиры в новостройке. Вы вкладываете деньги в строящийся дом и ждёте, пока застройщик его достроит.

Когда возникает право на вычет

Здесь кроется главная особенность. Вы подписали ДДУ и оплатили квартиру, но право на вычет ещё не возникло. Оно появится только после выполнения двух условий:

1. Подписан акт приёма-передачи квартиры от застройщика
2. Зарегистрировано право собственности в Росреестре (для договоров с актом после 01.01.2022)

Важное изменение с 2022 года:

Если акт приёма-передачи подписан до 1 января 2022 года — достаточно только акта, регистрация права не обязательна.

Если акт подписан после 1 января 2022 года — нужны и акт, и регистрация права собственности (выписка из ЕГРН).

Пример: Вы подписали ДДУ в 2021 году, оплатили квартиру. Дом сдали в 2024 году, акт подписан в марте 2024. Право собственности зарегистрировали в мае 2024.

Право на вычет возникло в 2024 году (после регистрации). Подать декларацию 3-НДФЛ можно в 2025 году за 2024 год.

Какие документы нужны

Для получения вычета по ДДУ подготовьте:

1. Договор долевого участия (копия) — с приложениями и дополнительными соглашениями
2. Акт приёма-передачи квартиры (копия)
3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности (для актов с 2022 года)
4. Платёжные документы — квитанции, платёжные поручения, банковские выписки
5. Справка 2-НДФЛ за год, за который получаете вычет
6. Декларация 3-НДФЛ
7. Кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах (если покупали в ипотеку)

Что включается в сумму вычета

При покупке по ДДУ в вычет можно включить:

• Стоимость квартиры по договору
• Расходы на отделку, если квартира куплена без отделки (это должно быть указано в ДДУ)

Расходы на отделку включают:

• Покупку строительных и отделочных материалов
• Работы по отделке (штукатурка, покраска, укладка полов и т.д.)
• Разработку проектной документации

Важно: Расходы на мебель, сантехнику, бытовую технику в вычет не включаются.

Пример: ДДУ оплачен в 2022 году. Акт и регистрация — в 2025 году. В 2026 году вы подаёте декларацию и возвращаете НДФЛ за 2025 год. Но так как вычет большой (260 000 руб.), и одного года не хватит — вы можете продолжать получать вычет в последующие годы.

Способ 2: Покупка по переуступке права требования

Переуступка (цессия) — это когда вы покупаете квартиру не у застройщика, а у первоначального дольщика. Он передаёт вам своё право требовать квартиру у застройщика.

Когда возникает право на вычет

Правила те же, что и для ДДУ:

• До 2022 года: право возникает после подписания акта приёма-передачи
• С 2022 года: право возникает после подписания акта И регистрации права собственности

Какие документы нужны

Пакет документов при переуступке шире:

1. Договор уступки права требования (договор цессии) — копия
2. Первоначальный договор долевого участия — копия (тот, по которому первый дольщик приобретал квартиру)
3. Акт приёма-передачи квартиры — копия
4. Выписка из ЕГРН (для актов с 2022 года)
5. Платёжные документы — подтверждение оплаты по договору переуступки
6. Справка 2-НДФЛ
7. Декларация 3-НДФЛ
8. Кредитный договор и справка банка (при ипотеке)

Сумма вычета при переуступке

В вычет включается сумма, которую вы фактически заплатили по договору переуступки. Если первый дольщик продал вам право дороже, чем сам купил у застройщика, — для вычета учитывается ваша цена.

Пример: Первый дольщик купил квартиру у застройщика за 3 000 000 руб. Продал вам по переуступке за 4 000 000 руб. Ваш вычет рассчитывается от 4 000 000 руб., но не более лимита в 2 000 000 руб. Вы вернёте 260 000 руб.

Расходы на отделку при переуступке

Если в первоначальном ДДУ указано, что квартира передаётся без отделки, вы также можете включить расходы на отделку в вычет (в пределах общего лимита 2 млн руб.).

Способ 3: Покупка на вторичном рынке

Вторичный рынок — это покупка готовой квартиры у собственника (физического лица или организации). Здесь всё проще.

Когда возникает право на вычет

Право на вычет возникает с момента регистрации права собственности в Росреестре. Никаких дополнительных условий.

Пример: Вы купили квартиру в октябре 2024 года. Право собственности зарегистрировано 15 октября 2024. С этого момента у вас есть право на вычет. Подать декларацию можно в 2025 году за 2024 год.

Какие документы нужны

Пакет документов для вторички самый компактный:

1. Договор купли-продажи — копия
2. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
3. Платёжные документы — расписка продавца, банковская выписка, платёжное поручение
4. Справка 2-НДФЛ
5. Декларация 3-НДФЛ
6. Кредитный договор и справка банка (при ипотеке)
7. Свидетельство о браке и заявление о распределении вычета (при покупке супругами)

Особенности расчёта вычета

В вычет включается только стоимость квартиры по договору купли-продажи. Расходы на ремонт в случае покупки готового жилья на вторичке не включаются (в отличие от новостройки без отделки).

Преимущество вторички

Главный плюс — право на вычет возникает сразу. Не нужно ждать сдачи дома, акта, регистрации. Купили, зарегистрировали — можете подавать на вычет.

Сравнительная таблица: три способа покупки

Параметр	ДДУ (новостройка)	Переуступка	Вторичный рынок
Когда возникает право на вычет	Акт + регистрация (с 2022 г.)	Акт + регистрация (с 2022 г.)	Регистрация права
Основной документ	ДДУ	Договор цессии + ДДУ	ДКП
Расходы на отделку в вычет	Да (если без отделки)	Да (если без отделки)	Нет
Ожидание права на вычет	Может быть несколько лет	Может быть несколько лет	Сразу
Сложность документов	Средняя	Высокая	Низкая

Особенности вычета для супругов

При покупке квартиры в браке возникают дополнительные возможности.

Распределение вычета между супругами

Супруги могут распределить вычет в любой пропорции — 50/50, 70/30, 100/0 и т.д. Это выгодно, если:

• Один из супругов уже использовал свой вычет ранее
• У одного супруга доход выше (быстрее вернёт деньги)
• Один из супругов не работает

Как распределить: Подайте в налоговую заявление о распределении вычета вместе с декларацией. Распределить можно один раз — изменить пропорцию потом нельзя.

Вычет по процентам: отдельное распределение

Вычет по процентам можно распределить независимо от основного вычета. Причём его можно перераспределять каждый год.

Пример: Квартира стоит 5 000 000 руб., куплена в ипотеку. Супруги распределили основной вычет 50/50 — каждый получит по 260 000 руб. (с 2 млн каждый). Вычет по процентам в первый год взял муж (у него выше доход), во второй год — жена.

Если квартира оформлена на одного супруга

Не имеет значения. Имущество, приобретённое в браке, является совместным. Оба супруга имеют право на вычет, даже если в документах указан только один из них.

Частые ошибки при оформлении вычета

Ошибка 1: Подача декларации до возникновения права

При покупке по ДДУ многие подают декларацию сразу после оплаты. Но право на вычет ещё не возникло — нужен акт и регистрация. Налоговая откажет.

Ошибка 2: Неполный пакет документов при переуступке

Забывают приложить первоначальный ДДУ или договор цессии. Без этих документов налоговая не сможет подтвердить право на вычет.

Ошибка 3: Включение в вычет материнского капитала

Если часть квартиры оплачена материнским капиталом, эта сумма исключается из вычета. Вычет можно получить только с собственных средств.

Пример: Квартира стоит 3 000 000 руб. Из них 500 000 руб. — маткапитал. Вычет рассчитывается от 2 500 000 руб., но не более лимита 2 000 000 руб.

Ошибка 4: Не подают на вычет по процентам

Многие забывают, что проценты по ипотеке — отдельный вычет с лимитом 3 млн руб. Это ещё до 390 000 руб. возврата.

Как получить вычет: пошаговая инструкция

Шаг 1: Определите момент возникновения права

• ДДУ / Переуступка: дождитесь акта и регистрации права
• Вторичка: после регистрации права

Шаг 2: Соберите документы

Используйте списки выше в зависимости от способа покупки.

Шаг 3: Заполните декларацию 3-НДФЛ

Способы:

• Личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru
• Программа «Декларация»
• Через специалиста

Шаг 4: Подайте декларацию и документы

• Онлайн через личный кабинет (рекомендуем)
• Лично в ИФНС
• Почтой

Шаг 5: Дождитесь проверки и возврата

• Камеральная проверка — до 3 месяцев
• Перевод денег — до 1 месяца
• Итого: 1-4 месяца

Чек-лист: имущественный вычет по разным типам покупки

Лимиты:

• Основной вычет: до 2 000 000 руб. (возврат до 260 000 руб.)
• Проценты по ипотеке: до 3 000 000 руб. (возврат до 390 000 руб.)
• Супруги могут получить вычет каждый (до 1 300 000 руб. на двоих)

Когда возникает право на вычет:

• ДДУ (акт до 2022): после подписания акта приёма-передачи
• ДДУ (акт с 2022): после акта + регистрации права
• Переуступка: аналогично ДДУ
• Вторичка: после регистрации права собственности

Обязательные документы:

• Договор (ДДУ / цессия / купли-продажи)
• Акт приёма-передачи (для новостроек)
• Выписка из ЕГРН
• Платёжные документы
• Справка 2-НДФЛ
• Декларация 3-НДФЛ

Доверьте оформление профессионалам

Имущественный вычет — это сотни тысяч рублей, которые государство готово вам вернуть. Но ошибки в документах или неправильное определение момента возникновения права могут привести к отказу и потере времени.

Команда «Налогстер» специализируется на имущественных вычетах:

• Определим точный момент возникновения права на вычет в вашей ситуации
• Проверим полноту пакета документов
• Заполним декларацию 3-НДФЛ без ошибок
• Оптимизируем распределение вычета между супругами
• Сопроводим до получения денег

Первая консультация — бесплатно. Оставьте заявку на сайте nalogster.ru.

Не упускайте свои 260 000 + 390 000 рублей. Мы поможем вернуть всё, что вам положено по закону.